Se sei pronto per tuffarti nel mondo degli investimenti immobiliari, potresti non essere a conoscenza dei diversi prodotti ipotecari disponibili per chi acquista proprietà commerciali. Questi spesso hanno termini unici e sono adatti a una varietà di esigenze di investimento specifiche, ad esempio per coloro che stanno vendendo case e quindi venderanno la proprietà prima rispetto al tipico acquirente residenziale.
Mentre i mutui convenzionali sono ancora un’ottima opzione per coloro che hanno un credito eccellente, ci sono altre opzioni disponibili per coloro il cui credito – o il cui investimento – non può beneficiare di uno di questi mutui per la casa rigorosamente regolamentati. Un prodotto specializzato per gli investimenti immobiliari è il Rapporto di copertura del servizio di debito (DSCR), che differisce notevolmente dal prestito convenzionale più familiare che probabilmente hai utilizzato per acquistare la tua casa o proprietà personale. Oggi esploreremo esattamente cos'è un prestito DSCR, come funziona e perché è un'ottima opzione per coloro che non possono o non vogliono sottoscrivere un mutuo convenzionale per finanziare il loro nuovo investimento.
Un prestito DSCR si basa sul potenziale di guadagno dell'immobile piuttosto che sul profilo finanziario dell'acquirente
Per un mutuo convenzionale, il mutuatario deve dimostrare la propria solvibilità alla banca, che spesso ha requisiti molto severi su chi accetterà o non accetterà. Ad esempio, se lavori con una banca o una cooperativa di credito senza l'aiuto di un prestito FHA, generalmente hai bisogno di un punteggio di credito pari o superiore a 620; tuttavia, più basso è il tuo punteggio di credito, maggiori saranno gli interessi che pagherai per la durata del prestito e maggiore sarà l'importo che ti verrà chiesto di anticipare per l'acconto. Ciò può rendere estremamente difficile per chi ha un cattivo credito accedere ai mutui per la casa anche per uso personale, tanto meno per investimenti.
È possibile ottenere un prestito con anticipo sullo stipendio senza verifica del credito dal prestatore direttoAl contrario, un prestito DSCR guarda principalmente al profilo finanziario del proprietà invece dell'investitore, sebbene generalmente vengano effettuate anche alcune indagini sulle finanze del mutuatario. Il rapporto di copertura del servizio del debito si riferisce al flusso di cassa di un'azienda in relazione ai suoi debiti; in questo contesto, significa il rapporto tra l'importo annuo netto dell'affitto di una proprietà rispetto a quanto si paga in mutuo e tasse. L'istituto di credito esaminerà i precedenti registri della cronologia degli affitti e li confronterà con il prezzo richiesto della proprietà, quindi determinerà quanto è disposto a prestarti e quali saranno i termini.
Un finanziatore generalmente vuole vedere un rapporto di 1.2 per approvare a Prestito DSCR, il che significa che la tua proprietà dovrebbe guadagnare 1.2 volte di più dei suoi debiti all'anno. Puoi eseguire tu stesso questi calcoli per decidere se una proprietà sarà un buon investimento; cerca di puntare a un rapporto leggermente superiore a quello del prestatore, se possibile, poiché ciò significherà che otterrai un ritorno sull'investimento maggiore rispetto al minimo indispensabile per renderlo utile.
Ci sono alcuni aspetti negativi, ma i prestiti DSCR rappresentano ancora un’ottima scelta per alcuni investitori
Sebbene i prestiti DSCR siano ottimi modi per entrare nel mondo degli investimenti, non sono privi di aspetti negativi, come qualsiasi decisione finanziaria. Due di questi sono che i prestiti DSCR generalmente richiedono un acconto maggiore, compreso tra il 20% e il 35%, che è molto più di quanto sarebbe necessario per un mutuo convenzionale. Hanno anche tassi di interesse più alti, che sono spesso legati al mercato piuttosto che fissi. Infine, i prestiti DSCR di solito hanno una durata più breve rispetto ad altri mutui per la casa, a volte fino a cinque anni, il che significa che la tua proprietà deve produrre continuamente, altrimenti rischi di andare in default.
Nonostante gli svantaggi, i prestiti DSCR rappresentano ancora un modo fantastico per entrare nel mondo degli investimenti per coloro che non hanno un buon credito o che non vogliono essere vincolati da un mutuo molto lungo. Spesso sono molto più negoziabili rispetto ai mutui più tradizionali perché gli istituti di credito privati non sono soggetti alle stesse normative delle banche o delle cooperative di credito, il che significa che è possibile ottenere condizioni favorevoli che consentono di ripagare il prestito.
Come per qualsiasi investimento, è essenziale comprendere appieno sia i rischi che i benefici delle tue opzioni di finanziamento, preferibilmente parlando con un consulente finanziario che può dare un'occhiata alla tua situazione particolare e aiutarti a decidere cosa è giusto per te. Sia che tu scelga un prestito DSCR o un altro prodotto per acquistare la tua proprietà commerciale, assicurati di avere un'idea realistica di ciò che puoi aspettarti in termini di rendimenti, nonché di un solido piano di rimborso per assicurarti di non andare in default. Con un po' di ricerca, puoi scegliere un eccellente mutuo per la casa che ti aiuterà a prepararti per una vita di investimenti di successo.
